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    歷史遺留違法建筑|廣東高法指令審理,深圳中院:不審!

    張茂榮 發表于[2019-08-03]

    上級法院認為應予受理,指令審理,下級法院認為不應受理,不予審理,孰是孰非?指令有誤是否需要服從?


    ▌原創:張茂榮 信榮(全國)房地產律師團隊首席律師

    ▌主攻:房產糾紛、土地爭議、大宗交易、城市更新等


    近日,筆者在司法裁判文書網檢索歷史遺留違法建筑(簡稱“歷史違建”)和增量違法建筑(簡稱“增量違建”)案例時 ,無意發現本案:一、二審均以涉案房屋屬“歷史遺留違法建筑”,應由行政機關先行處理為由,裁定駁回起訴,廣東省高級人民法院認為屬于法院受案范圍,指令再審,深圳市中級人民法院再審結果:維持二審駁回起訴裁定!也就是說下級法院根本沒有按上級法院的指示行事,咋回事?趕快來看看...


    案件:李十五、陳振才物權糾紛再審案


    案號:(2016)粵03民再120號


    審理法院:深圳市中級人民法院


    裁判時間:2018年08月29日


    基本案情:


    原告李十五為深圳市寶安區沙井鎮共和村原村民,曾在該村有一處租屋,2003年因故轉讓給沙一村村民陳振才,陳振才取得房屋后由鄒代井等人在涉案土地上拆舊建新,現新建的6層房屋已經以鄒代井等人的名義進行了深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報。


    李十五認為2003年轉讓系受脅迫所為,以陳振才、深圳市寶安區沙井街道共和社區居民委員會、鄒代井為共同被告起訴至法院,要求:1、三被告共同返還原告集體建設土地200平方米;2、三被告共同賠償原告房屋損失人民幣10萬元整;3、本案訴訟費用由被告承擔。


    一審法院:駁回起訴


    深圳市寶安區人民法院經審理認為(裁定書原文):原告李十五、第三人梁寶定、李瑞榮在被告共和居委會的見證下將寶安區沙井街道共和社區福和路西X巷的土地轉讓給被告陳振才后,被告鄒代井等人已經在涉案土地上興建了6層的建筑物,此后鄒代井等人對新建的建筑物已經進行了深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報,說明涉案土地上建筑物沒有合法報建手續,行政機關雖然已經受理了普查申報,但尚未做出處理,涉案土地上建筑物的合法性尚未確定。故本案應當先由行政機關對涉案土地上建筑物的合法性進行審查,行政部門對建筑物進行處理后,當事人可就因履行合同而發生的糾紛再向人民法院提起民事訴訟


    2013年6月21日,(2013)深寶法民三初字第115號裁定:駁回原告李十五的起訴。


    二審法院:駁回起訴


    李十五不服,提起上訴,深圳市中級人民法院經審理認為(裁定書原文):涉案土地新建的地上建筑物并非上訴人所建設,亦以相關被上訴人的名義進行了深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查申報。土地與地上建筑物不可分割,上訴人請求判令被上訴人返還涉案土地,必然涉及地上建筑物的處理問題。行政機關尚未對該建筑物的合法性等問題作出相應的認定,當事人可在行政機關處理涉案建筑物后,如仍有糾紛,再循法律途徑解決。上訴人在二審審理間才提交的材料不屬于《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》中規定的新的證據,本院不予采納。綜上所述,原審裁定認定事實清楚,適用法律正確,本院予以維持。


    2014年7月9日,(2014)深中法房終字第316號裁定:駁回上訴,維持原裁定。



    廣東高法:指令審理

    李十五仍不服,申請再審,廣東省高級人民法院經審查認為(裁定書原文):根據李某起訴主張的內容,本案應屬農村房屋買賣合同糾紛案件。該類型案件規定于最高人民法院《民事案件案由規定》第四部分第82(6),屬于人民法院應當受理的民事案件的范圍。一、二審法院受理本案后,未對雙方爭議的交易行為的效力進行審查,僅以受讓人對房屋進行了拆除重建未經有關行政機關處理為由駁回當事人的起訴,法律依據不足,應予糾正。綜上,鐘某的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第四項規定的情形。


    2015年4月10日,(2015)粵高法立民申字第13號裁定: 本案指令深圳市中級人民法院再審


    再審結果:仍駁回起訴!


    深圳市中級人民法再審認為(裁定書原文):土地與地上建筑物不可分割,李十五請求判令陳振才、共和居委會、鄒代井返還涉案土地,必然涉及地上建筑物的處理問題。案涉地上建筑物因涉嫌違法建筑,正在申報深圳市農村城市化歷史遺留違法建筑普查處理中。在政府行政主管部門對涉案地上建筑物合法性等問題作出最終認定之前,人民法院對于案涉土地及地上建筑物的歸屬及轉讓效力不予處理。當事人可在行政機關對涉案建筑物作出處理后,如仍有糾紛,再循法律途徑解決。至于李十五主張陳振才因索要賭債而強行取得涉案土地及原地上建筑物涉嫌違法犯罪的,可依法向公安部門報案尋求救濟。綜上,原審裁定認定的基本事實清楚,適用法律正確,應予維持


    2018年8月29日,(2016)粵03民再120號裁定:維持本院(2014)深中法房終字第316號民事裁定



    信榮說:歷史遺留違法建筑買賣糾紛法院一般不予受理


    1、不同于2009年6月2日之后的增量違建,根據2009年《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第五條規定,經普查記錄的歷史違建,市政府將分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式,分期分批處理,即:歷史違建存在確權變為合法建筑的可能,其最終是否違法存在不確定性,故此法院在處理歷史違建和增量違建時也存在不同的審判思路;


    2、事實中,上述2009年《決定》后,直到2018年《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》發布深圳市政府基本沒有處理歷史違建,大量當事人只持有申報回執,由此使得深圳大量歷史違建長期處于身份不確定狀態,而非法交易卻在進行;


    3、經查,就歷史違建買賣糾紛是否受理,深圳市中級人民法院存在完全相反的兩種判決:絕大多數不予受理,小部分受理并判決合同無效(如:2018年03月28日審結的【2018】粵03民終1466號案、2017年03月20日審結的【2016】粵03民終19214號案 );


    4、經查,也有一二審法院予以受理,再審駁回起訴的案例,如深圳市中級人民法院2014年11月26日(2014)深中法房終字第2025號案,受理并確認了歷史違建合同無效,經深圳市人民檢察院抗訴,廣東省高級人民法院2017年05月15日(2016)粵民再488號再審裁定駁回原告起訴;


    5、就歷史違建確權糾紛、買賣糾紛、合同效力確認糾紛,目前法院基本裁判思路是即“先行后民”,在行政機關做出處理決定之前不予受理。之所以不受理,是因為“房地合一,地隨房走”,原告訴求涉及房屋所在土地使用權的確認,而土地使用權確認職權在政府,不在法院;


    6、話癆:上級法院指令錯誤,下級法院應函請商榷,不宜做出相悖裁判。根據《人民法院組織法》第18條、《民事訴訟法》第198條規定,上下級法院之間是監督與被監督的關系,上級法院對下級人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解書,發現確有錯誤的,有權提審或者指令下級人民法院再審。如果上級法院指令下級法院重新審理,而下級法院仍做出不同于上級法院指令意見的裁判,將導致上下級生效裁判的矛盾,如本案就存在深圳中院再審裁定和廣東高法審查裁定相沖突的情況。



    附參考性法律文件:


    1、最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》(法〔2016〕399號)第 21條:  對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認定和處理,屬于國家有關行政機關的職權范圍,應避免通過民事審判變相為違法建筑確權 。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的,人民法院不予受理;已經受理的,裁定駁回起訴。


    2、廣東省高級人民法院于2012年6月26日《全省民事審判工作會議紀要》第69條:“當事人因農村宅基地或房屋買賣合同引發的糾紛,屬于平等主體之間的民事法律關系,應作為民事案件受理。但如當事人的訴訟請求涉及違法用地或違法建筑,需先由行政主管部門處理后才能確定其財產權益關系的,不予受理,告知當事人先向行政主管部門申請處理。


    3、《廣東省高級人民法院關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發〔2001〕42號)第2條規定:人民法院審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業建設糾紛案件,如果涉及的土地在村莊、集鎮規劃區和城市規劃區內,雖然農村集體土地在起訴前已被依法批準為建設用地或經行政主管部門依法批準補辦了征用手續轉為國有土地,但當事人未按規劃審批程序批準,未依法領取建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,或者違反建設工程規劃許可證的規定,建筑建筑物、構筑物或其他設施的,裁定駁回起訴,并告知當事人向行政主管部門申請處理。當事人在行政主管部門對涉及的地上建筑物、構筑物或其他設施進行處理后,可就因履行合同而發生的財產糾紛再向人民法院提起民事訴訟。


    About 信榮 ——一家成立于2007年,定位于全國范圍內“房地產”爭議解決,志在覆蓋國內一線城市和主要二線城市、實現全國“房地產”糾紛一線(客服專線:400-0755-618)解決的跨區域房地產法律服務提供商。2019年6月27日被中房報、中房智庫、中房網授予“中國房地產法律服務專業連鎖品牌”,目前已在全國27省市設立地方團隊。


    信榮說: “信榮說,說房市”簡稱,信榮律師房市觀點,不可不知。

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